Informe pericial por defectos en vivienda nueva: cuándo merece la pena reclamar
Uno de los encargos más delicados dentro del trabajo pericial aparece cuando un comprador recibe una vivienda de nueva construcción y, desde el primer momento, detecta defectos pendientes de corregir. En muchas ocasiones, durante la entrega se trasladan al cliente mensajes tranquilizadores: que son repasos normales, que se solucionarán en breve o que la empresa constructora irá atendiendo las incidencias poco a poco. Sin embargo, pasa el tiempo, las reclamaciones no se atienden de forma efectiva y el propietario se encuentra con una vivienda entregada, pero con problemas que siguen sin resolverse. En este tipo de situaciones, el informe pericial no debe entenderse como un trámite automático ni como una simple enumeración de desperfectos. Antes de iniciar una reclamación conviene comprobar si realmente existe una base técnica sólida, si los defectos son objetivables, si están dentro de plazo y si pueden vincularse de forma clara a una mala ejecución, un defecto de instalación o una solución de diseño inadecuada. A continuación explicamos, de forma general y sin identificar datos concretos, cómo abordamos este tipo de encargos.
Amonasterioark
4/1/20264 min leer
Cuando el problema no es solo un “repaso pendiente”
En una vivienda nueva puede haber pequeñas incidencias de remate o ajustes menores propios del final de obra. Pero no todos los defectos deben asumirse como algo normal ni todas las respuestas de la promotora o la constructora son suficientes.
El problema aparece cuando:
los defectos persisten en el tiempo;
la empresa va posponiendo las correcciones;
no existe una respuesta clara a las reclamaciones;
o las deficiencias detectadas van más allá de un simple remate final.
En ese punto, el propietario necesita saber si realmente está ante defectos reclamables y si merece la pena dar el paso de encargar un informe técnico.
La primera fase: comprobar si existe una base real para reclamar
Cuando un cliente nos plantea un caso de este tipo, lo primero no es redactar directamente el informe, sino realizar una visita previa para valorar si la reclamación tiene fundamento técnico.
Ese primer análisis es importante porque no todo defecto observado en una vivienda de nueva entrega justifica por sí solo una pericial con recorrido. En esta fase se comprueba, entre otras cuestiones:
si los daños o defectos son reales y objetivables;
si tienen entidad suficiente para ser reclamados;
si se encuentran dentro de plazo desde el punto de vista técnico y legal;
si su origen puede vincularse de forma razonablemente clara a la ejecución, a la instalación o al diseño;
y si existe una base técnica que permita sostener una reclamación con seriedad.
Este punto es esencial. El informe pericial debe ser una herramienta útil para el cliente, no un documento formal sin verdadero apoyo técnico.
La toma de datos: documentar bien el caso desde el principio
Una vez comprobado que existe una base real para analizar el asunto, se inicia una fase de toma de datos detallada. Aquí el objetivo ya no es solo observar, sino documentar de forma precisa el estado de la vivienda y los defectos detectados.
Según el caso, esta fase puede incluir:
inspección técnica completa de las zonas afectadas;
localización exacta de cada defecto;
reportaje fotográfico ordenado;
identificación de materiales, encuentros y soluciones ejecutadas;
comprobación de acabados, instalaciones o elementos constructivos;
y recopilación de toda la documentación que pueda resultar relevante.
También es importante revisar antecedentes documentales como:
acta o documentación de entrega;
comunicaciones con promotora o constructora;
listados de incidencias;
planos o memoria, si se dispone de ellos;
y cualquier intercambio previo que ayude a situar el caso.
En una reclamación técnica, la calidad de la toma de datos condiciona en gran medida la solidez posterior del informe.
El análisis técnico: normativa, experiencia y criterio constructivo
Una vez recopilada la información, el siguiente paso es el análisis técnico. Aquí el trabajo del perito no consiste solo en describir lo que se ve, sino en valorar el caso con base en:
la normativa aplicable;
los criterios técnicos de buena práctica constructiva;
la experiencia profesional en ejecución de obra y patología;
y la relación entre el defecto observado y su posible origen.
En esta fase se estudia si los daños o deficiencias pueden atribuirse de forma razonada a:
una ejecución descuidada;
una instalación incorrecta;
una solución de detalle mal resuelta;
o un planteamiento inadecuado desde el punto de vista del diseño o de la puesta en obra.
Además, cuando resulta posible, el análisis permite identificar qué agente o interviniente aparece como responsable técnico más probable de los daños o defectos observados.
Qué aporta realmente el informe pericial
El informe pericial resultante puede tener varios niveles de utilidad. En unos casos se redacta para apoyar una reclamación amistosa bien fundamentada. En otros, sirve para aclarar al cliente si merece la pena continuar o no con una reclamación más intensa. Y en los casos en que la vía amistosa no da resultado, puede convertirse en la base técnica para acudir a los tribunales.
En función de la finalidad y del tipo de encargo, el informe puede ir acompañado o no de una valoración económica de la reparación de los daños. Esa valoración no siempre es imprescindible, pero en determinados supuestos puede resultar muy útil para cuantificar el alcance del problema y reforzar la reclamación.
Primero reclamación amistosa, después otras vías
En este tipo de situaciones, lo habitual es que el informe se entregue al cliente para que pueda plantear en primer lugar una reclamación amistosa frente a la promotora, la constructora o quien corresponda. Cuando esa vía no resulta efectiva, el informe ya aporta una base técnica ordenada y documentada para una eventual reclamación judicial.
Este enfoque tiene una ventaja clara: permite actuar con criterio desde el principio, evitando reclamaciones genéricas o mal enfocadas y centrando la discusión en defectos concretos, técnicamente analizados y correctamente documentados.
El valor de una revisión técnica previa
Uno de los aspectos más importantes en estos encargos es precisamente no dar por hecho que cualquier disconformidad con una vivienda nueva debe traducirse automáticamente en una pericial. El análisis previo permite seleccionar los casos que realmente tienen recorrido y enfocar la reclamación de manera útil para el cliente.
Por eso, antes de redactar un informe pericial completo, resulta fundamental hacer una primera valoración seria del caso.
Te ayudamos a analizar si tu caso merece una reclamación técnica
En AMonasterioArk realizamos informes periciales relacionados con defectos en viviendas de nueva construcción, valorando desde el principio si existe una base real para reclamar y documentando técnicamente el caso cuando así procede.
Si has recibido una vivienda nueva, has detectado defectos que no se corrigen y la promotora o la constructora no están atendiendo adecuadamente tus reclamaciones, podemos ayudarte a estudiar la situación con rigor técnico y a definir si merece la pena iniciar una reclamación fundamentada.
