Informe pericial por vicios ocultos en una vivienda: cómo trabaja un perito arquitecto

Una vivienda que en apariencia estaba en buen estado

Tras la compra definitiva, ya desde el primer acceso percibían un olor importante a humedad, aunque en ese momento no podían valorar el alcance real del problema. Previamente es habitual que el comprador solo visite una o dos veces la vivienda sin realizar pruebas y con estancias breves.

La vivienda tenía las paredes revestidas con papel pintado, lo que unificaba visualmente el interior y ocultaba el soporte real de los paramentos. Fue al comenzar a intervenir en la vivienda cuando apareció el verdadero problema: el papel se levantaba prácticamente por sí solo y detrás de él existían humedades en buena parte de las paredes.

El análisis posterior permitió comprobar además que no se trataba únicamente de condensaciones interiores, sino que había también filtraciones en distintos puntos, lo que ya apuntaba a una patología de mayor entidad.

Lo primero: comprobar si realmente existe una base para reclamar

Cuando un cliente nos consulta por un caso de este tipo, nuestro trabajo no empieza redactando directamente un informe pericial. Lo primero es realizar una visita inicial para valorar si la reclamación tiene un fundamento técnico serio.

Ese paso es importante porque no toda incidencia detectada tras una compraventa tiene el mismo recorrido. En esta primera fase analizamos:

• si los daños son reales y objetivables;

• si tienen entidad suficiente;

• si su origen puede identificarse técnicamente;

• si existe una relación razonable entre el estado actual y patologías anteriores;

• y si, desde el punto de vista técnico, merece la pena profundizar en la reclamación.

Esta primera orientación también es importante porque muchas veces el comprador desconoce por completo cuál es la base de la que dispone para reclamar y qué información puede resultar útil.

La toma de datos: vivienda, edificio y documentación

Una vez comprobado que existe una base real para estudiar el caso, comienza una fase de toma de datos detallada. En este tipo de encargos, el análisis no se limita solo al interior de la vivienda. También es necesario estudiar el edificio y sus antecedentes.

En esta fase se realiza:

• inspección técnica del inmueble;

• reportaje fotográfico ordenado;

• localización y descripción de las humedades y filtraciones;

• lectura constructiva de fachadas, encuentros y cerramientos;

• y recopilación de toda la documentación que pueda aportar contexto.

Además de la inspección física, orientamos al cliente para solicitar información relevante, como:

• documentación de la comunidad de propietarios;

• actas de reuniones previas;

• referencias a reclamaciones anteriores;

• y cualquier dato relacionado con el estado del edificio.

La importancia de revisar la ITE y los antecedentes del edificio

En este caso, un aspecto especialmente relevante fue la revisión de la Inspección Técnica del Edificio. Al consultar la información pública, se comprobó que existían defectos subsanables en los cerramientos que no habían sido corregidos.

Posteriormente, al acceder al contenido del informe de inspección, se constató que ya se habían identificado patologías previas en diversos elementos del edificio que podían derivar en filtraciones. Ese dato era muy importante porque permitía contextualizar técnicamente el problema y entender que no se trataba de una simple aparición repentina de humedad tras la compra.

La revisión de la ITE y de otros antecedentes comunitarios forma parte muchas veces del trabajo pericial, porque en un caso de vicios ocultos el estado de la vivienda no puede analizarse de forma aislada si el origen de la patología está vinculado al edificio.

Qué analiza realmente un informe pericial en un caso de vicios ocultos

En un encargo como este, el informe pericial debe responder a varias cuestiones al mismo tiempo:

• qué daños existen realmente en la vivienda;

• cuál puede ser su origen más probable;

• si se trata solo de condensación o también de filtraciones;

• si existen antecedentes documentados en el edificio;

• si había patologías previas relacionadas con el problema actual;

• y si el comprador podía conocer razonablemente el alcance real del daño en el momento de la compraventa.

Es decir, no basta con decir que “hay humedades”. Lo importante es construir una lectura técnica completa, documentada y razonada del caso.

Qué utilidad tiene el informe pericial

El informe pericial tiene varias utilidades. En primer lugar, permite al comprador entender con claridad cuál es la situación real del inmueble y qué dimensión tiene el problema. En segundo lugar, ofrece una base técnica sólida para plantear una reclamación amistosa. Y, si esa vía no prospera, puede servir como apoyo en una reclamación judicial.

En este tipo de procedimientos, el valor del informe no está solo en describir daños, sino en explicar el contexto técnico del caso, el origen de la patología y la relación entre el estado de la vivienda y los antecedentes ya existentes en el edificio.

El papel del arquitecto perito en este tipo de conflictos

La intervención del arquitecto perito en casos de vicios ocultos resulta especialmente importante porque combina:

• análisis constructivo;

• lectura de patologías;

• revisión documental;

• y capacidad para ordenar técnicamente un caso que, para el comprador, suele ser confuso y muy preocupante.

En algunos supuestos, además, este trabajo puede tener continuidad como perito judicial si la reclamación termina en sede judicial.

Conclusión

En los casos de vicios ocultos tras la compra de una vivienda, el problema no siempre se limita a unas manchas visibles o a una simple sensación de humedad. Muchas veces detrás existe una patología previa más compleja, relacionada con el edificio, con sus cerramientos o con defectos ya conocidos con anterioridad.

Por eso, un informe pericial bien planteado debe analizar tanto la vivienda como sus antecedentes, revisar documentación relevante como la ITE y valorar si realmente existe una base técnica para reclamar.

En AMonasterioArk realizamos informes periciales y estudios técnicos en este tipo de situaciones, ayudando a los compradores a comprender el alcance real del problema y a decidir cómo actuar con una base técnica sólida.